“李经理，你刚才也说了，特区现在给出的政策很优厚，土地款可以缓缴，一开工又能卖楼花，资金压力其实很小。那么你们干嘛不自己干，而非要找香港老板来投资呢？”周阳一脸好奇的问了一个问题。

“国家在临近香港的地方划出一片区域成立经济特区，为的是建立一个对外开放与交流的窗口，吸收国外的资金和先进经验。

咱们内地长期以来实行的政策，是由国家来大包大揽，非常缺乏市场化的经验。比如咱们国内现在还都是福利分房，没有建设和销售商品房的先例，所以需要向香港学习。

我们当然也希望能够引进大型地产公司来投资，但人家看不上我们，根本不肯过来，我们又有什么办法。”李明德说到这里，不由得摇了摇头。

从佘口工业区成立，再到后来的深海经济特区成立，内地方面在过去这一年多时间中，从香港邀请过来参观考察的大老板不下10批。

但真正同意在深海特区投资的港商却寥寥无几，那些香港有名的华资地产大鳄，来特区的时候都笑容满面的各种夸赞，而等回香港后就再也没有了下文。

“一边学习一边积累经验、完善法律法规，这个思路完全正确。我们每一次都应该在以往的经验教训基础上寻求进步，不能一遍又一遍的交相同的学费。”周阳点头表示赞同。

就在两人说话间，店家把他们点的两杯奶茶端了上来，周阳于是请李明德先尝一尝，香港特有的丝袜奶茶。

“就拿茶来说吧，这种神奇的东方树叶，在唐宋时期通过海上丝绸之路，传到南洋和阿拉伯地区，后来又在大航海时代由荷兰人带到欧洲。

在十七世纪末的时候，欧洲人饮茶已蔚然成风。其中英国人变成了全世界最爱喝茶的民族之一，人均茶叶消费量比中国这个原产国还要高许多。

英国的下午茶看上去和国内的红茶有点像，但它是可以加糖、加奶饮用的。而这个特点其实和印度有很大的关系，因为根据相关的资料记载，全世界最早饮用奶茶的是喜玛拉雅山两侧的原居民。

英国殖民者征服了印度之后，把喜马拉雅山脉南侧，阿萨姆邦等地饮用奶茶的习惯带回了欧洲。

但最初的印度奶茶最初没有茶的，而是添加了肉桂、丁香、姜、胡椒等辛辣的香料。后来在明末清初时期，英国殖民者把国内的茶树种引栽到阿萨姆、斯里兰卡等地。

牛奶和茶叶逐渐开始碰撞，形成了现代奶茶的雏形。而香港作为英国殖民地，社会流行趋势自然也跟着英国皇室和贵族的喜好来转。

于是流行在伦敦的皇室奶茶、伯爵奶茶、花果茶等高贵典雅的下午茶，很快就在香港上流阶层中弥漫开来。

在英式下午茶风靡香港之后，又经过林木河这样的市井小贩进行本地化的改良，最后创造出了丝袜奶茶这样的港式平民奶茶。”

周阳指着桌上的两杯丝袜奶茶，把它的前世今生都详细介绍了一遍。

“听周先生这么一说，才知道普通的奶茶，其实也不普通。”李明德略带惊叹的说道。

“我很赞同李经理你之前说的一句话，人越穷越胆大。为什么我们在大航海时代，不但没有跟上西方世界的步伐，反而国力日渐衰弱？

我个人认为很大一个原因就在于，天朝上国，物产丰盈。庞大的陆地国土，让我们失去了开拓海洋的动力。

而当时的欧洲恰好相反，不但小国林立、战乱不断，还有强大的宗教势力在上面剥削，使得王室、贵族们愿意资助探险家出海冒险，以谋取更大的利益。

国与国的竞争，就如同逆水行舟，不进则退。而具体到特区政府和特区房地产开发公司，也是同样的道理，没有谁可以在功劳簿上躺一辈子。

东湖丽苑虽然还在紧张建设中，但前期销售的巨大成功，已经表明了在特区开发商品房是完全可行的。

那么特区房地产公司就应该在此基础上更进一步，继续再找像刘天就这样的小商人去合作，除了让对方大把赚钱之外，对特区的发展已经没有太大意义。”

周阳又抛出了一个很尖锐的观点，而坐在他对面的李明德，也不由陷入了思索。不过周阳没给对方太长思考的时间，而是马不停蹄的继续用犀利的话语进行轰炸。

“我自认为不是一个经商奇才，但过去这半年时间，在纽约和香港的些许投资，也至少已经赚了几百万港币。

我个人认为许多时候，利润未必是排在第一位的。反倒是在追求利润的同时，把风险尽可能的从自己头上转移出去，显得更加重要！

听李经理你刚才的介绍，特区房地产开发公司在与刘天就的合作中，显然也吸取到了一些教训。比如在和港商合作开发项目时，必须设立专门的资金账户，对现金流进行监管。

但是你们现在的新做法是直接卖地，而不再是用土地入股。这样一来难道香港老板还会愿意，让自己公司的账目被你们监管吗？

但卖楼花其实是一种寅吃卯粮的危险做法。以界河对岸的香港地产业为例，楼市的涨落是存在明显循环周期的。

现在这一个周期始于1975年，而上一个完整的周期，则是1968年到1974年。

受到热钱流入、股市急升和新市镇开发等众多利好因素的刺激，香港楼市从六十年代末开始，进入了繁荣兴旺的上升期。

只可惜好景不长，从1973年至1974年间，又连续受到股市崩溃、以及第一次石油危机的冲击，这让原本炙热的香港房地产市场迅速陷入萧条。

当时一大批盲目扩张的地产公司，因为资金链断裂而破产，在香港各个区都留下了不少烂尾楼盘。港府当局至少是本地政府，无论是监管还是介入，处置起来相对容易。

而特区政府就未必了，投资商是在香港收的卖楼花资金，这些钱根本没有流入内地。一旦对方存有恶意，直接卷款离开香港，你们又能拿他怎么办？

你觉得到时候交了钱却拿不到房子的香港买房者，是会去找港府当局的麻烦，还是会来特区要说法？

一旦出现这种后果，对刚刚诞生的特区来说，简直就是一场巨大的政治灾难！”

当周阳说到这里时，李明德已经脸色苍白，背后全是冷汗。

“那么香港方面又是如何来处理烂尾楼的问题？”李明德过了好一会儿，才慢慢冷静下来，总算问了一个关键的问题。